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秦正眼神微眯：“不过，他见你这样年轻，一定想不到你是孔雀当家人吧？” 东方泽白了他一眼，不想跟他理论，还是好笑地说：“是，他以为赵总才是，因此一直盯着赵总切磋孔雀今年的房产策略。我就直接问他：‘孔雀在房地产业务上相对保守，现在正处于巨变调整的紧要关头，特别要向您这样的高人请教：您是怎么看今年的房地产市场？’” 秦正微笑道：“某人有种从容不迫的气度，虽然插得突兀，他意外之下还是要先把把脉，反倒不敢轻易下判断了。” 东方泽道：“是，他不温不火地说：‘谈不上请教，同业为友切磋而已，不妨先说说你们自己怎么看吧。’明摆着要看我几斤几两才决定是否值得对话。于是我就跟他谈房地产的现状，总结来说，就是住宅地产从高速增长的黄金时代进入利润率下降、增速下降的白银时代。 面临这样的变局，无论宏观经济刺激政策下开始新一轮热潮的商业地产，还是向海外寻求增长的全球市场，都在指向一个趋势：实力突出的大型房地产企业更容易依托品牌地位和强大的资源整合能力，发挥出规模优势和产品优势，从而呈现出‘强者恒强’的发展态势。” 秦正道：“这下他该知道某人这‘执行副总裁’的头衔是货真价实、真材实料的了，可以切入正题了吧？” 东方泽一笑：“他可能有些意外，又认真看了看我的名片，问：‘在中国，排名第一的中唐地产是绝对的强者，如果市场注定‘强者恒强’，我不知道无论我尚东地产，还是你孔雀地产，又能怎样？长话短说，既然孔雀想谈合作，你是怎么看待尚东地产的呢？’” 秦正吹了声口哨：“第二道题。不过，对你来说是小菜一碟了。” 东方泽一笑，坦然道：“我之前研究过他们的业务，所以直言不讳地说：尚东地产的长项在于产品力和中高端产品的成本控制，只是在市场上，一直采用船小好掉头的策略，将自己定位成虾米级公司，因而错过了几次房地产的高速发展时期。 08年之前，尚东地产仅仅开始做全国化尝试，而排名前十的公司在这一时期都已经完成最主要的布局；11年尚东上市，本来凭借产品力风靡全国，但这一时期拓展的城市和项目却以长三角区域为主，事实上11年后长三角区域民营经济每况愈下，10至11年布局长三角是非常失策的超买行为，丧失了第二个大规模城市布局的时机； 11年至14年市场下滑时，尚东在高位拿了过多的偏远郊区土地，以致举步维艰。这时尚东的产品力本是复兴的根本，他却在全国化过程中轻视工程质量，各分公司考核指标中工程质量、客户满意度的权重非常低，导致行业口碑严重受损，11年之后的销售举步维艰。” 秦正盯着他的眼神满是赞赏，口中却道：“你这样说，他还不怒了？” 东方泽沉默了一下，想必当时梁董的脸色一定不好看，他平静地说：“是，梁董盯着我问：‘难得你对尚东有这么悲观的评价，那你今天还来找我干什么？’” 秦正“噗”地一乐，在东方泽阴阴的眼刀面前，马上信心十足地表达忠君爱国之心：“相信泽总一定能以强势雄辩的方式妙手回天。” 东方泽这才收回目光，故作泰然地说：“我轻描淡写地对他说：因为我看到你为尚东重振雄风所作的努力，房地产行业品牌、产品、利润都不是最难得的——因为是一时的，难得的是坚定不移的一份赤子之心，我很敬佩你希望通过聚焦产品本身以赢回胜局的努力。” 秦正笑道：“泽总这一份话，他一定被打动了！” 东方泽道：“他只说：‘说说看。’ 我就说：‘你曾经尝试进军旅游地产。方向是对的，因为土地成本低溢价高，而且符合尚东的企业特点，但是选错了时间选错了城市。尚东10年在烟台拿地，11年在云南拿地，这较三亚树立旅游地产标杆晚了3到5年，已经错过旅游城市土地的低价时代，而这两地比之三亚缺少面向全国的稀缺型自然资源，导致云南项目迟迟无法开盘、烟台项目销售每况愈下。但为了向投资人证明旅游地产的选择没有错，尚东只能在这条错误的道路上越走越远。直到14年你才彻底醒悟，退地收手。 另一个战略尝试是大举进军商业地产。尚东在重庆的商业地产战绩不错，但是基于此就要在全国做持有商业的大面积开发，不免草率。在11年限购后尚东开始进军商业地产，在市场大势层面来看，都是饮鸩止渴。现在大部分城市限购都已松绑，而过去大幅购置的商业土地未来持有部分短期看不到收益，销售部分将面临巨大的风险。 所以，两大战略均以失败告终。” 秦正笑眯眯地看着他的侧脸：“你对外人可不能象对我一样，一棒子打死、全不给面子——人家还怎么心情愉快地跟咱们合作？”
第94章 桃焉解语 东方泽一笑：“我还没说完呢, 他当时脸儿都白了：‘我还是看不出你对跟尚东合作的信心，我们还有必要谈吗？’ 我就宽慰他道：‘其实在12年到14年间，尚东开始主动调整, 外界看尚东地产销售额增速不高，高速发展期已经过去，未来势必走下坡路, 事实上13年至14年的销售数字也证明了这一点。 但从去年12月到今年年初，尚东地产在短短两个月内在全国多个主要一二线城市大举拿地，拿的土地基本都是城市核心地段、低溢价率土地, 而且将在15年底至16年入市销售, 那时应该正是此轮市场周期的高位。届时，尚东地产有机会再次爆发快速的增长。 所以, 在短短一两个周期内, 尚东地产已经学会逆周期操作——这实在是常人难以想像的学习速度。你经营的尚东确实是一个很了不起的公司，而你是一位有雄心突破自己的企业家, 令我佩服的还有尚东管理层的高效务实, 以及财务数据的真实可信。这些，是我对与尚东合作充满期待的原因。’” 秦正想象着东方泽振振有辞、侃侃而谈的样子, 一定丰神俊逸、气度洒脱，不觉神往，央求道：“领导, 你下次去可不可以叫上我啊？让我也欣赏欣赏这些房地产大鳄的嘴脸呗。” 东方泽没理他，问：“你怎么不问结果了？” 秦正一笑：“以他的经验和智商，一定会认真对待这次合作，哪有什么悬念可言？” 东方泽道：“是, 他对这次合作非常感兴趣, 我向他详细介绍了我们的想法, 约好了下周进一步详细磋商。” 秦正眉心微皱，没有说话。 东方泽在意地问：“你有什么想法？” 秦正沉吟道：“尚东虽是上市公司，说白了也可以说是梁董的私人财产。私人老板最重视的是什么？利润。在利润和规模有冲突的时候，私企一定选择利润而放弃规模，因为规模对他们没有任何意义。但是国企就不同，管理者会为了个人对于声誉或者野心的追求，更倾向于做大规模，以此作为自己的业绩功劳。” 东方泽一怔：“你想说什么？” 秦正看了他一眼：“今年房地产的走势和宏观经济环境都有太大的不确定性，这时候追求规模是有一定风险的。我只是担心，尽管这个梁董现在对这个机会表现得非常感兴趣、很有雄心的样子，但最后做决定的时候，他一定会趋于保守，尤其是他骨子里就没有挑战中唐地产王者地位的想法，所以你不要对他抱太大信心。” 东方泽皱眉道：“你都没有见过他，就可以这么下判断？纯属臆测。” 秦正笑道：“信不信？要不再打个赌？输的请赢的喝酒，不醉不归的那种。” 东方泽白了他一眼，转而道：“好，就按你说的，私企家族化管理会看重利润、厌恶风险，但也不代表每个私企都会这样。比如说方天龙的龙舟集团，他也是家族式的管理，去年与孔雀、新亚的竞争中，就没有把利润作为考量。” 秦正眼神纠结地看着他：“方天龙没有代表性好吗？”谁知道他有什么居心！不过后面这句他可没敢说出来。 尽管没说出来，东方泽的眼刀已经阴阴地射了过来：“方天龙怎么就不能代表了？” 秦正又是气愤又是幽怨地看着他，心说：明摆着还不让人说？我连说都没敢说出来，你总不能收拾我吧？又搞诛心论，这也太不讲理了吧？ 两人到家时秦母正好迎上来，东方泽慢了半步让秦正在前，秦正一边脱外套一边叫：“好渴、好渴，有什么喝的没有？” 秦母忙伸手接过，一边说：“Betty刚榨好了桃汁，正在冰箱里镇着呢，你坐下马上拿给你。” 秦正本要进去客厅，回首见东方泽正解下外套，就习惯性地伸手去接。不想东方泽拉下袖子，却搭在秦母兀自伸着的手臂上，一边客气地说：“谢谢您，阿姨。” 秦母这才满意地去了。秦正接了个空，奇怪地看向东方泽，他已经走进去了。 Betty给两人端来冰镇的桃汁，先给东方泽，再给秦正。 东方泽客气地说了声“谢谢”，秦正也跟着说了声“谢谢”，Betty笑道：“怎么今天这么客气？” 秦母在后面笑道：“我就说嘛，怎么先给小泽、后给小正，原来是‘自家人不必客气’啊！” Betty脸儿一红，秦正打趣儿道：“哎，妈，你不能这么开小姑娘的玩笑，人家都不好意思了！”话一出口，秦正突然意识到东方泽就在旁边，忙小心地从Betty前面站开一点儿才瞥了一眼他的脸色。 秦母看在眼里，倒要刻意去看东方泽有什么反应。 东方泽平静地呷了一口桃汁，对Betty客气地称赞道：“真的不错——好手艺！” Betty本来被秦家母子打趣，心里有些惴惴、脸上有些羞涩，正不知该如何应对，闻言向东方泽温柔地一笑：“夏天要到了，都说桃养人，我给你们榨成汁喝，既安神补心、解乏去燥，又无寒气、不会上火。你们喜欢喝就好。” 东方泽微笑道：“看来这个夏天有口福了。” 秦母满意地笑了，大声道：“是呀，说到福气，我们可都是借秦正的光啊！” Betty忙道：“本来是榨给阿姨您喝的，看到您喜欢，我才想到榨给秦正和东方喝。说到底，是他们借您的光才对。” 秦母故意向秦正眨眨眼睛，笑道：“是，你这么心灵手巧又有学识教养，才是我们秦家的福气呢。” 这话未免太明显，Betty娇羞中带着丝喜悦低下头去，秦正快速看了眼东方泽。东方泽已转身走进客厅，泰然打开电视机调到法制频道，跟没听见一样，秦母放心地去忙自己的事情了。 晚上，秦正一个人在平台上默立良久，披衣下楼，到外面的树林里转悠。 有人道：“你也会有心事？”语气中不无讥讽，正是陆飞。
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